פסק-דין בתיק ת"א 150-04

1.         האם זכאית התובעת לפיצוי מהנתבעות בגין תשלומים ששילמה והוצאות שנגרמו לה לטענתה בשל קבלת מידע תכנוני מוטעה ובשל טעויות בהכנת תכנית מתאר. זו השאלה שבבסיס ההליך שבפני.

עם זאת, כפי שאפרט להלן, קודם להכרעה בטענות התובעת לגופן יש לברר מהי עילת התביעה, מתי נולדה והאם תביעתה של התובעת לפיצוי התיישנה. הואיל ועובדות המקרה הינן מורכבות, אתחיל בתיאור הרקע, ורק לאחר מכן אפרט את הטענות הדרושות להכרעה.

רקע

2.         התובעת הינה חברה העוסקת בייזום ובביצוע עבודות בניה. בשנת 1994 ביקשה התובעת לרכוש זכויות במקרקעין המצויים בחדרה. מדובר בחלקה 19 בגוש 10012 (להלן: "חלקה 19"). באותה עת, הייתה חלקה 19 בבעלותם של 4 בעלים פרטיים, ברוידא אליהו ומרים ואלטמן בנימין ורחל. ביום 17/10/94 נערך ונחתם הסכם לפיו רכשה התובעת את חלקה 19 מבעליה (נספח מ/5). שטח החלקה הרשום היה אותה עת 8,952 מ"ר.

קודם לרכישת חלקה 19 קיבלה התובעת מהמוכרים מסמך הכולל מידע תכנוני שנשלח למר ברוידא על ידי מהנדס הוועדה המקומית (מכתב מיום 12/5/94, סומן נספח מ/2). באותו מכתב מציין מהנדס הוועדה כי חלקה 19 מצויה בתחום תכנית המתאר חד/900. על פי תכנית מתאר זו, ייעוד החלקה הינו למגורים. חלק מהחלקה מצוי באזור מגורים א' שבו מותרת בנייה של יחידת דיור אחת לכל 500 מר', או 2 יחידות במגרש של 800 מר'. חלק מהחלקה מצוי באזור מגורים ב' שבו מותרת בנייה נרחבת יותר, דהיינו ניתן לבנות 4 יחידות מגורים לכל 1,000 מר'.

עוד צוין במכתב, כי "על החלקה חלה הפקעה של 40% משטח חלקה רשומה. יתרת החלקה מחולקת למגרשים מוצעים בהתאם לטבלת שטחים לגבי  החלקה הנ"ל המצ"ב".

למכתב צורפה גם טבלת מגרשים מוצעת. על פי הטבלה מוצע לחלק את החלקה ל-6 מגרשים שיסומנו כמגרשים 19/6-19/1. בצד כל מגרש נרשם השטח המוצע, וייעודו של כל מגרש. עוד נרשם בטבלה כי שטחי המגרשים המוצעים כוללים שטחים להשלמה מחלקה 11 הסמוכה (להלן: "חלקה 11").  יש כמובן גם רישום של השטח המיועד להפקעה.

3.         כבר כאן ראוי לפרט מעט יותר את המצב התכנוני והקנייני. חלקה 19 מצויה בחלקה המערבי של העיר חדרה. חלקה 11 הינה חלקה סמוכה, המצויה מצפון לחלקה 19. שטח חלקה 11 הינו כ-3,099 מ"ר. על פי תכנית המתאר חד/35, היו שתי החלקות 19 ו-11 מצויות באזור המיועד למגורים. חלק מחלקה 11, המצוי בסמוך לחלקה 19, היה מיועד לדרך. תכנית מתאר זו לא כללה חלוקה למגרשים.

ביום 30/4/94 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר חד/900 (במ) (הוראות התכנית צורפו וסומנו נספח מ/3). התכנית חלה על כל חלקה 19 ועל חלק מחלקה 11. התכנית כוללת הוראות בדבר אחוזי בנייה וחלוקה לאזורים. לענייננו, חשוב כי התכנית מבטלת את ייעודו של אותו חלק מחלקה 11 שהיה מיועד לדרך ומשנה את מיקום הדרך, כך שזו תעבור בחלקה 19. לצורך כך נקבעו הוראות בדבר הפקעת חלקים מחלקה 19. כן קובעת התכנית אזורים המוגדרים לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ).

4.         לתכנית חד/900 צורפה גם טבלת שטחי מגרשים. לגבי חלקה 11, שרק חלק ממנה מצוי בתחומי התכנית (רשום 606 מ"ר, עמ' 3 לטבלת שטחי המגרשים), נרשם כי מדובר "בשטח בבעלות ממ"י שיש להסדיר הרישום בו". לגבי חלקה 19, נרשם כי תחולק ל-6 מגרשים לבנייה וכי חלק ממנה יופקע לדרך ולשצ"פ (עמ' 7 לטבלת השטחים). לגבי ששת המגרשים נרשמו השטחים וכן נרשמו הערות, לפיהן השטחים כוללים שטחים להשלמה מחלקה 11.

            השטח להפקעה שנרשם הינו 3,581 מ"ר (3,497 מ"ר לדרך ו-84 מ"ר לשצ"פ). סך שטחי המגרשים הינו 5,371 מ"ר, הכוללים כ- 820 מ"ר להשלמה מתוך חלקה 11 (אין כל הסבר כיצד חלקה 11 סומנה כ-606 מ"ר בלבד בעוד השטח להשלמה לחלקה 19 הינו 820 מ"ר).

            עוד נציין, כי בהוראות התכנית נרשם לגבי שטחים להשלמה (סעיף 26 לתכנית):

א. יצורף למגרש על פי הוראות סעיף 70 לחוק התכנון והבנייה.

ב. ניתן לבצע חילופין עם הרשות המקומית בתמורה על הפקעה,  בהתאם לסעיף 191 לחוק.

5.         ניתן להסיק מהאמור, כי כוונת המתכנן הייתה כי השטחים להשלמה מחלקה 11 יצורפו לשטחי המגרשים של חלקה 19. באופן שכזה ניתן יהיה להפקיע את השטח הדרוש לצרכי ציבור ללא תמורה, שכן השטח להפקעה (כאמור 3,497 מ"ר) אינו עולה על 40% משטח המגרשים החדש (לאחר ההשלמה) (לפי החישוב בטבלה, השטח הכולל של החלקה לאחר ההשלמה יהיה 8,868 מ"ר).

6.         לאחר רכישת חלקה 19 החלה התובעת לפעול למימוש הזכויות בה. התובעת מכרה חלק מהמגרשים ועל חלקם בנתה בתי מגורים, אותם מכרה לרוכשים שונים (ראה נספחים מ/7). לצורך קבלת היתרי הבניה יזמה התובעת תכנית מפורטת לאישור שינויים בקו הבניין במגרשים השונים (דהיינו המרחקים בין קווי הבניין לגבולות המגרשים).  המדובר בתכנית, חד/מק/1083 (להלן תכנית קווי הבניין).

התכנית הוגשה בחודש 9/95 ואושרה ביום 26/9/96. בתכנית נרשם כי הינה תכנית ביוזמת התובעת וכי מגישת התכנית היא הוועדה המקומית. התכנית מתייחסת למגרשים השונים שצוינו בתכנית המתאר חד/900. כמו כן נרשם כי התכנית חלה גם על חלקה 19 וגם על חלקה 11. בסעיף 7 לתכנית מצוין כי בעלי הקרקע הם התובעת ומינהל מקרקעי ישראל.

7.         על אף הוראות תכנית חד/900, שהתבססו על צירוף שטחים מחלקה 11, לא נעשתה על ידי התובעת כל פעולה לרכישת החלקים מחלקה 11 ממינהל מקרקעי ישראל. לטענת התובעת, היא פנתה לעירייה כדי שתסדיר את העברת הזכויות. ביום 22/1/96 פנתה היועצת המשפטית של העירייה למנהל המחוז במינהל מקרקעי ישראל בבקשה להעברת הזכויות בחלקה 11 לעיריית חדרה (מכתב מיום 22/1/96, סומן מ/10). במכתב סוקרת היועצת המשפטית את המצב התכנוני. כן מבהירה היועצת המשפטית כי מהנדס העיר סבר בטעות שחלקה 11 הינה בבעלות העירייה ועל כן ניתן לבצע חילופי שטחים עם בעלי חלקה 19 באופן שיחסוך מהוועדה המקומית את הצורך בתשלום פיצויי הפקעה.

            פנייה זו לא הניבה כל הסכם והמצב נותר כשהיה. יצוין כי הבנייה במגרשים שבחלקה 19 נעשתה על פי היתרי בניה כדין, כאשר בכל ההיתרים צוין כי מבקש ההיתר ידאג לתיקון הרישום בחלקה על פי תכנית איחוד וחלוקה שתוגש על ידו.